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吴艳芬世茂做的是小而美的社区商业

文章来源: 发布时间:2016-6-2

世茂集团商管公司总经理吴艳芬

52+社区商业概念项目效果图

仲量联行最新研究报告显示,国内最重要的60个二、三线城市的商业地产正面临一轮短期供应过剩局面。

的确,面对电商冲击,商业地产的竞争日趋激烈,大量同质化商场出现,但无法满足人们差异化的消费需求。嗅到商机的众多开发企业纷纷涉足社区商业,试图通过商业地产的转型拉动全新盈利增长点。

世茂集团日前发布社区商业产品“52+Mini Mall”,并称以其作为未来的核心发力点,力争在2018年内建成30-40个项目。

作为世茂集团商管公司总经理,吴艳芬很清楚任务的艰巨,拥有18年商业地产管理经验的她希望通过创新改革,将互联网思维植入消费方式,为消费者打造离家最近的高品质生活。

降低风险,世茂有优青海治疗癫痫病的医院

东方早报:目前商业地产市场是否存在过剩的现象?

吴艳芬:整个来说商业地产板块的情况不是非常乐观,有些城市开车10分钟就能遇到一个从定位到业态布局再到品牌商家几乎完全相同的商场,消费者已有了疲态。加上电商又抢占景德镇癫痫病医院了一部分零售市场的份额,对传统商场可谓雪上加霜。

但同时,随着城市化发展的深入,对于商业地产的需求依然不断在增长,只是消费者的需求越来越严苛,这就意味着对商业地产开发商的要求越来越高。在激烈的竞争中,大量的房地产开发商和商业地产运营商,瞄向了社区商业这块蛋糕。

世茂集团的“52+”社区商业品牌应运而生,希望通过空间、业态、运营和数字营销四大维度的创新和变革展现“小而美”的社区商业价值模型。

东方早报:做社区商业存在哪些风险?

吴艳芬:从零开始确实面临很多挑战,社区商业从前期定位到建筑形态再到后期运营可以说并没有一个优秀的模板可以参照,所以一切都需要不断地尝试和摸索。这是一个试错的过程,通过一个个项目的经验积累,我们希望能够找到好的商业模式。

另外,从成本控制角度,世茂作为专业的大型地产开发商,成本控制肯定比一般开发商和运营商做得更好,把风险控制在合理范围之内。同时,我们一直在思考社区商业为谁而建,建了之后产生什么价值等问题,从前期精准的定位,到后期运营,通过大数据分析,搭建线上的管理平台,而非传统的靠人力,这样做降低成本的同时也降低了风险。

轻资产运营统一管理

东方早报:世茂的战略是在2018年之前完成30-40个社区商业,如何支撑如此快的发展速度?

吴艳芬:这个速度听起来很快很难,但其实结合世茂集团的发展就不会惊人,目前世茂在售的项目就有100多个。

万事开头难,做第一第二个的时候的确不容易,每做一个项目就会得出很多经验教训,在以后的项目中得以改进,不断试错。关键不是数量的问题,重要的是能否找到一种好的商业模式。

社区商业不同于大型的商业地产,支撑其发展不需要太大的人流量,而更多的需要客户黏性。辐射范围也从大型商场的5-10公里范围缩短为3公里范围内的人群。所癫痫病怎么治疗以我们的项目也会选择在那些并非核心商圈的地区,依然可以带来很好的回报。

世茂集团实力雄厚,有足够的资金支持快速扩张。同时相对酒店和大的商业综合体,社区商业可谓“轻资产”,其面积不大,占用资金量不多,回报周期又相对短,是一个很好的投资。

东方早报:世茂的Mini Mall会选择在哪些城市布局?

吴艳芬:一二线市场相对成熟,所以一开始我们会优先考虑一二线城市尝试。待产品成熟之后我们也会在三四线城市推出,特别是一些三四线城市,世茂在那里拥有一两百万平方米的社区,那里是一个很好的选择。

未来三年,以52+“我爱家”品牌为基点,世茂商业将有30-40个“52+”落地全国版图,涉及上海、南京、武汉、深圳、大连、西安等15个城市,其中2015年将有南京下关52+、武汉锦绣长江52+集中亮相。未来在世茂的整体社区规划内,每一个大型世茂社区都会有一个社区型52+。

东方早报:Mini Mall是会出售还是会自己持有?

吴艳芬:世茂在南京和武汉的两个Mini Mall今年就要开业。

在这两个项目中,一半是销售,一半是自己持有。但即便是销售出去的面积,商户也将由我们提供统一管理服务。

未来我们做更多的Mini Mall的时候,可能大部分会全部持有,也有一些会全部销售,也会有部分销售部分持有的就像我们前两个项目,并非有一个固定的模式。我们会因地制宜,根据不同市场不同区域和不同商户的特征和成熟度来选择不同的模式。但无论选择怎样的模式,最终统一管理是最为重要的。

互联网+的消费方式

东方早报:与传统商业地产相比,52+Mini Mall做了哪些创新变革?

吴艳芬:在建筑创新方面,我们将很多灰色空间跟艺术很好地结合起来,在公共空间我们会放置很多的艺术衍生品,例如在洗手间的墙壁上、在公共休息空间里,这些艺术品都可以是我们的商品,商品无处不在。

同时,我们把更多的空间用来做互动,创建一个社区交流的场所,成为大家互相分享的平台。比如我们会在公共空间放几个投币式的跑步机,跟好朋友、邻居在商场里边跑边聊天,跑步就不再是枯燥乏味的事了。

东方早报:52+Mini Mall业态配比有什么不同?

吴艳芬:我们将商品分为线上销售和线下销售两类,创造一个空间的交流平台,所有体验性的、有黏性的、互动性的、有刺激点的消费都发生在线下。我们会把更多的空间留给这些业态,比如社区小电影院、有意思的餐厅、一些跨界概念店,例如咖啡服装店。

还有一些服装品牌,可以通过电子试衣镜的方式做成线上店的模式,消费仍然在线上,但我们可以给出比网络更为优惠的价格,并提供售后保障。这样就释放了更多的空间,让Mini Mall更为高效地运营。

东方早报:如何将互联网思维引用到商场的运营中?

吴艳芬:互联网思维的确改变了每个人,包括我们的消费习惯和生活方式,也在改变更多的企业。对如何将之融入到社区商业中去,我们做了大量的思考。

对消费者而言,通过利用O2O系统汇集线上线下店铺及消费者信息,能够精准了解客户的需求。我们希望做的社区商业是一个细水长流的事情,过去人们逛商场,非常容易冲动消费,在导购的推荐下购买很多原本不需要的东西,回家就会后悔,这样客户就会产生防御心理,下次就会小心,或者不再去这个商场。

我们希望通过大数据的分析,精准推送客户所需要的产品,可以帮助消费者更为理性地消费,让客户在我们的商场中不但不会乱花甚至还能省钱。

对于商户而言,通过大数据的分析我们可以准确估算商家的营业额上限,从而提出更合理的租金水平,这样既可以减少商家租店的失误,也为我们的业态分布区域分布提供了很好的数据支持。当所有商户参与进来时,这个数据库的长期建立将可以对未来投资做出分析判断。这部分工作我们已经展开。

希望借以大数据的力量、精致且精准的商业定位,更好地为商家和消费者搭建桥梁,为消费者提供更多的离家最近的高品质的生活方式,不断创新我们52+“我爱家”的品牌。

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